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L’ESSENTIEL DE LA COPROPRIÉTÉ

La copropriété

La copropriété est un ensemble de lots (minimum 2) appartenant à minimum 2 copropriétaires sur un même terrain. Elle se compose des parties privatives (propres à chacun) et des parties communes (parties indivises appartenant à tous les copropriétaires)

PARTIES COMMUNES

Est commun ce qui profite à tous. Les parties communes sont divisées entre les copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. Les copropriétaires n’ont pas le droit de disposer des parties communes. Ils n’ont qu’un droit d’usage et de jouissance.

PARTIES PRIVATIVES

Les parties privatives sont les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

LES TANTIÈMES/MILLIÈMES

Par défaut, la quote-part des parties communes d’un lot est déterminée en proportion de la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur de l’ensemble de ces parties. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété. Ces quote-parts sont généralement exprimées par une fraction, le dénominateur formant les tantièmes. La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, d’où l’appellation courante millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille. En copropriété, les millièmes représentent la quote-part des parties communes comprises dans chaque lot.

LE SYNDICAT

Le regroupement de tous les copropriétaires d’un immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « XXXXXX ». TOUS les copropriétaires font partie du syndicat des copropriétaires sans exception. C’est une entité juridique à part, comparable à une SARL, SA etc.

LE CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical est élu lors de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. Il n’est pas obligatoire. Sa mission consiste à assister le syndic et de le contrôler. Les copropriétaires n’ont pas le droit de disposer des parties communes. Ils n’ont qu’un droit d’usage et de jouissance.

LE SYNDIC

Le syndic est le représentant légal de la copropriété. Il est mandaté lors d’une assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Tous les copropriétaires sans exception doivent être convoqués au moins une fois par à l’assemblée générale des copropriétaires. Seule l’assemblée générale des copropriétaires a un pouvoir de décision. La tenue d’une assemblée générale des copropriétaires n’est pas liée à un quorum de présence.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le règlement de copropriété comporte 2 parties : un état descriptif de division en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes (ACTE DE BASE) et une partie règlementaire qui détermine leurs conditions d’utilisation (REGLEMENT DE COPROPRIETE). Il fixe les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les principes légaux de répartition. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété. Lors de l’achat d’un lot, il a la valeur d’un contrat entre l’acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires

LES CHARGES

Avances sur charges (mensuelles, trimestrielles, …) sont les paiements à faire par les différents copropriétaires afin de permettre au syndic de régler les factures de la copropriété. Les charges se composent des factures adressées à la copropriété, dues à leur comportement. Le décompte d’une copropriété n’est rien d’autre que la régularisation entre les avances et charges. Le syndic est obligé de faire minimum un décompte par an.

LES MAJORITÉS

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes, c’est-à-dire, la fraction représentative de son lot par rapport à l’ensemble de la copropriété. Le règlement de copropriété détermine les règles et les pouvoirs des assemblées générales. Les droits de vote d’un copropriétaire correspondent à sa part dans les parties communes, excepté lorsqu’il en possède plus de la moitié auquel cas sa voix est limitée à 50 %. Un copropriétaire peut déléguer ses droits de vote par le biais d’une procuration à une personne de choix. A Luxembourg le syndic peut avoir des procurations pour représenter un ou plusieurs copropriétaires.

L’ACQUISITION D’UN LOT

Lorsqu’une personne acquière un lot dans une copropriété, il fera immédiatement partie du syndicat des copropriétaires et devra respecter le règlement de copropriété. Le syndic de la copropriété concernée est à avertir de suite, par écrit (il est fortement recommandé d’envoyer une copie de l’acte d’achat notarié au syndic étant donné que ce dernier doit faire la mutation et être en possession des numéros et millièmes de lots acquits). Aussi longtemps que le syndic n’a pas reçu ces informations, l’ancien copropriétaire reste redevable envers la copropriété.

Groupement des Syndics Professionnels du Grand-Duché de Luxembourg Association sans but lucratif créée en 1998.

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